Эксперты ILM представляют обзор состояния рынка офисной недвижимости в Москве в первом и втором кварталах 2020 года. В отчете рассматриваются такие показатели, как объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию, поглощение офисных площадей, уровень вакантных площадей, средние запрашиваемые базовые ставки аренды и др.
Авторы исследования отмечают, что рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических факторов и все последние месяцы находился под негативным влиянием в связи с ослаблением курса рубля, а также из-за событий, связанных с пандемией коронавируса. Вследствие указанных факторов многие собственники корректируют свои планы и становятся более гибкими по отношению к потенциальным арендаторам.
С момента объявления пандемии многие арендодатели в массовом порядке получали обращения от арендаторов, особенно от коммерческих структур, с просьбой об установлении скидок или арендных каникул. Арендодателям приходилось идти на разнообразные уступки и искать компромисс. Однако, по мнению экспертов ILM, к концу второго квартала 2020 г. ситуация на рынке стабилизируется.
Аналитики Фонда Росконгресс выделили основные тезисы данного исследования, сопроводив каждый из них подходящим по теме фрагментом видеотрансляций панельных дискуссий, состоявшихся в рамках деловых программ ключевых мероприятий, проведенных Фондом.
По итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.
Всего по итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено 5 объектов общей офисной площадью 61 тыс. кв. м, что в два раза меньше аналогичного показателя прошлого года.
Если в 1 квартале негативное влияние внешних факторов не оказало существенного воздействия на рынок, и ввод нового предложения составил 45 тыс. кв. м, то во 2 квартале ограничительные меры карантина, в том числе остановка строек новых объектов, привели к сокращению объемов нового строительства до 16 тыс. кв. м.
По мнению авторов исследования, реальный объем нового строительства за весь 2020 г. может составить около 300 тыс. кв. м.
В условиях дефицита качественных офисных предложений, особенно среди крупных площадей, арендаторы продолжают интересоваться новыми объектами. В связи с этим авторы исследования отмечают, что в дальнейшем сохранится тенденция частичной или полной реализации объекта на момент ввода объекта в эксплуатацию.
Активность компаний пользователей офисных помещений по итогам двух кварталов показала отрицательную динамику. Чистое поглощение, показывающее изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, составило 6,4 тыс. кв. м, что на 175 тыс. кв. м меньше показателя прошлого года.
Основное влияние на отрицательное значение общего объема чистого поглощения по итогам 1 полугодия оказало высвобождение помещений в объектах всех классов во 2 квартале года. Ввиду ситуации с пандемией коронавируса многие компании в целях снижения затрат начали сокращать занимаемые помещения, переводя часть сотрудников на удаленную работу или предлагая часть своих площадей в субаренду. На фоне снижения спроса чистое поглощение по всем классам за три последних месяца составило 92 тыс. кв. м.
Некоторые компании стали арендовать рабочие места в коворкингах. В условиях неопределенности и сложности принятия решений о дальнейшем развитии компании, такой сценарий позволил быстро организовать переезд в полностью оборудованный офис, а также получить гибкие условия по занимаемой площади и сроку договора. В свою очередь, новый опыт перехода части сотрудников на дистанционную работу побудил руководство компаний к изменению организации и функции офисного пространства.
Несмотря на отрицательное чистое поглощение, на рынке заключаются сделки по аренде и приобретению офисов больших площадей. Значительная часть таких сделок проходит с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что даст дополнительный отрицательный вклад в чистое поглощение.
Видео: https://roscongress.org/sessions/promyshlennye-klastery-regionalnyy-aspekt/search/#00:37:02.592
В течение 1 квартала 2020 года средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды показывал рост. Во 2 квартале динамика изменилась, последствия пандемии повлияли на решение собственников переходить к более гибкой политике по отношению к арендаторам.
В течение 1 квартала средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды показывал рост, что обусловлено, в первую очередь, изменением структуры предложения: с рынка уходили наиболее востребованные офисы по привлекательным коммерческим условиям. Также средний уровень ставок корректировался в результате ослабления курса рубля.
Во 2 квартале динамика изменилась. Понимая последствия пандемии, собственники стали более гибкими по отношению к арендаторам. В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды по итогам июня достиг 26 400 руб. за кв. м в год. Относительно конца прошлого квартала средние ставки здесь упали на 10%. На снижение ставок здесь также повлияли колебания курса валют, так как ряд объектов предлагается в долларах. Полугодовая динамика показала рост 0,5%. В долларовом выражении арендные ставки по итогам июня равны 375 долл. за кв. м в год.
Тем не менее, в качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, а владельцы помещений не готовы кардинально снижать коммерческие условия. Также многие крупные игроки среди собственников объектов продолжают удерживать ставки аренды на докризисном уровне.
Также предлагаем вам ознакомиться с другими материалами, размещенными в специальных разделах Информационно-аналитической системы Росконгресс Строительство, ЖКХ и СидимДомаЭкономика, посвященных возможным путям стабилизации экономики в условиях пандемии, а также развитию строительства как сферы деятельности, занимающей весомое место в экономиках многих стран мира.
