Индикативный анализ влияния перехода на механизм эскроу-счетов для типового жилого проекта и проекта комплексной жилой застройки

Эскроу-счета — специальные счета, которые находятся в банках, называемых эскроу-агентами. Данный механизм устроен таким образом, что деньги от покупателей к застройщикам переходят не напрямую, а через эскроу-счета. В момент заключения договора о долевом участии дольщик вносит денежную сумму на специальный счет, которая впоследствии депонируется на срок до момента сдачи квартиры и регистрации права собственности. Таким образом, снижаются риски, которые могут возникнуть у дольщиков в результате замораживания строительства или банкротства застройщика.

Ставка по кредиту без специальных счетов является фиксированной (10–12%), однако с эскроу-счетами ставка плавающая и определяется в каждый период времени следующим образом: (4–6% (мин.) * доля кредита, обеспеченная средствами на эскроу-счете) + (10–12% (макс.) * доля кредита, не обеспеченная средствами на эскроу-счете).

Эффект увеличения расходов при переходе на механизм эскроу-счетов при продаже объектов жилой недвижимости относительно базового сценария составляет +3,8%.

Реализация квартир с использованием эскроу-счетов позволит минимизировать строительные риски для покупателей. Соответственно, в новых условиях застройщики будут иметь возможность предоставлять меньшую скидку к ценам квартир на начальных этапах строительства относительно цен готовых квартир. Это позволит застройщикам компенсировать снижение рентабельности, возникающее вследствие увеличения себестоимости. В документе представлен индикативный расчет цены продажи квартир в периодах строительства, исходя из уменьшения скидки на начальном этапе строительства до 10%. При этом цена продажи квартир на момент окончания строительства не изменяется.