Рынок жилой недвижимости стоит на пороге существенных изменений: в результате реализации целого комплекса законодательных инициатив процесс жилищного строительства в скором времени перейдет на механизм проектного финансирования. Новый подход призван снизить риски приобретения жилья на стадии строительства, повысить надежность и прозрачность деятельности застройщиков, а также более активно вовлечь банки в процесс строительства в роли посредников, обеспечивающих стабильность всей системы.
Средневзвешенная процентная ставка по проектам, которые реализуются с использованием механизма проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, ориентировочно составит 6-8%. По состоянию на декабрь 2018 года, 77 проектов, включающих 183 объекта строительства общей площадью более 1,5 млн кв. м, реализовывались с использованием эскроу-счетов. Среди российских регионов лидером по количеству таких проектов являлась Республика Башкортостан (около 24 проектов), а по общей площади реализуемых проектов Московская область (более 320 тыс. кв. м).
Согласно результатам анализа проектных деклараций, средняя себестоимость строительства жилья в России варьируется в пределах 37,455,9 тыс. рублей за кв. м. По данным Росстата, уровень цен на жилье улучшенного качества в среднем за последние 4 квартала составляет 56,6 тыс. рублей за кв. м. Наиболее высокие цены характерны для регионов с максимальным спросом (в том числе столичных регионов), а также для регионов с высокой себестоимостью строительства (ввиду сложных климатических условий и низкой плотности населения).
Существенные темпы роста объемов кредитования строительного сектора потребуют дальнейшего повышения степени стандартизации ипотечных кредитов, что позволит банкам осуществлять их секьюритизацию через выпуск ипотечных ценных бумаг. По результатам анализа, более 70% проектов, реализуемых на данный момент в России, демонстрируют достаточную финансовую устойчивость и обладают параметрами, которые позволят застройщикам обслуживать обязательства по проектному финансированию в рамках нового механизма.
Стресс-тестирование финансовой устойчивости проектов показало, что в случае снижения средних цен реализации на 10% для всех объектов, 55% из них останутся кредитоспособными. Проекты с низким уровнем устойчивости к изменению рыночных условий и несбалансированные проекты могут потребовать определенного реструктурирования и оптимизации параметров, а проекты, находящиеся на ранних стадиях, возможно, не будут реализованы. По агрегированному уровню финансовой устойчивости доле кредитоспособных объектов на стадии строительства наиболее уверенные результаты демонстрируют Дальневосточный, Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа.
