Увеличение объёмов жилищного строительства
Банк России подготовил аналитическую записку, в которой оценивается возможность масштабного увеличения объёмов жилищного строительства, а также проблемы, риски и последствия, к которым может привести подобное нарастание строительных мощностей. Так, в национальном проекте «Жильё и городская среда» предусмотрено увеличение объёмов жилищного строительства до 120 млн кв. м к 2024 г., в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. м должно быть профинансировано за счёт ипотечных кредитов.
В исследовании отмечается, что такие темпы развития отрасли подразумевают рост инвестиций в жилищное строительство до 3,0% от ВВП в 2024 году. При этом максимальное значение данного показателя (2,9% от ВВП) было зафиксировано во время строительного бума в 2008 году, что повлекло за собой ряд финансовых проблем. В связи с этим для оценки потенциала увеличения данного показателя до 3% от ВВП необходим комплексный анализ спроса и предложения на рынке жилья, а также факторов, влияющих на их изменение.
Ограничения строительства, связанные с предложением на рынке
Характеризуя предложение на рынке, авторы выделяют низкую кредитоспособность строительной отрасли как одну из ключевых проблем при переходе на проектную модель финансирования. Так, по данным ДОМ.РФ, только 64% проектов могли бы претендовать на получение банковского финансирования, остальные имеют «слабый» либо «удовлетворительный» уровень кредитоспособности. В исследовании отмечается важность обеспечения безболезненного и быстрого ухода с рынка большого количества неэффективных и финансово несостоятельных строительных компаний (что включает достройку начатых ими жилищных объектов), а также обеспечения достаточным финансированием (в том числе банковским) финансово состоятельных застройщиков после перехода на эскроу-счета.
Ограничения строительства, связанные со спросом на рынке
Авторы утверждают, что ограничения со стороны спроса вытекают из объёма потребности в улучшении жилищных условий, структуры спроса на жильё и из наличия финансовых ресурсов для этого, а неувязка предложения со спросом чревата последствиями для рынка: либо быстрым ростом цен на жильё (если спрос значительно превысит предложение), либо падением цен (если спрос на построенное жильё не будет достаточным).
Таким образом, авторы выделяют ряд факторов устойчивого роста ипотечного рынка, снижающего финансовые риски как для банковских институтов, так и для населения:
1) устойчивый рост доходов населения;
2) перераспределение долговой нагрузки населения от неипотечных кредитов к ипотечным;
3) увеличение среднего срока жизни ипотечного кредита;
4) снижение кредитных ставок.
Тенденции рынка жилищного строительства
В аналитической записке также оценивается ряд тенденций, которые указывают на наличие рисков для увеличения темпов роста жилищного строительства, которые в перспективе могут оказаться более умеренными в сравнении с запланированными. Среди таких рисков: ограниченность мощностей в строительстве, отставание предложения нового жилья от развития ипотеки в ряде регионов, а также снижение объёмов ввода жилья, несмотря на развитие ипотеки. Так, в 2018 г. было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем в 2017 г., и на 6,1% меньше, чем в 2016 году. Это стало результатом снижения ввода в эксплуатацию многоквартирных домов и индивидуального жилья.
Выводы
Авторы исследования пришли к выводу о том, что для преодоления данных ограничений в области спроса и предложения необходимо разработать ряд мер, предусматривающих:
• оздоровление строительной отрасли и повышение её финансовой и кредитной стабильности;
• уменьшение регуляторной нагрузки и облегчение доступа к инфраструктуре;
• реализацию структурной политики в области спроса;
• улучшение инвестиционного климата.
